Le légataire universel peut-il vendre un bien immobilier ? Conditions, étapes et fiscalité 2026

Le légataire universel peut vendre un bien immobilier reçu par testament, mais pas toujours seul ni tout de suite. Tout dépend de deux questions : existe-t-il des héritiers réservataires, et sous quelle forme le testament a-t-il été rédigé ? Lorsque le défunt n’avait ni enfant ni conjoint, le légataire devient propriétaire de l’ensemble du patrimoine et décide librement de la cession, une fois les formalités notariales accomplies. En présence d’enfants, il partage les droits avec eux et ne peut plus agir sans leur accord. Voici comment se déroule concrètement la vente d’un leg immobilier, ce qu’elle coûte en 2026 et les pièges qui la retardent le plus souvent.

Légataire universel seul ou face à des réservataires : qui a le pouvoir de vendre le bien

Le Code civil (article 1003) définit le legs universel comme celui qui donne à une ou plusieurs personnes vocation à recueillir l’universalité des biens du défunt. Cette vocation ne se transforme pas automatiquement en droit de vendre. Ce qui change tout, c’est la présence ou non d’héritiers que la loi protège.

Aucun héritier réservataire : le légataire universel vend librement

Si le défunt ne laisse ni descendant, ni conjoint survivant non divorcé, il n’existe aucune réserve héréditaire. Les frères, sœurs, neveux, cousins ou parents ne sont pas réservataires : ils peuvent être entièrement écartés par le testament. Le légataire universel est alors le seul propriétaire du bien et peut le mettre en vente, signer un compromis puis l’acte authentique, sans demander l’avis de quiconque. Les ascendants ont seulement, dans certaines situations, un droit de retour sur les biens qu’ils avaient eux-mêmes donnés au défunt.

Enfants ou conjoint réservataires : délivrance du legs, puis indivision

Lorsque le défunt avait des enfants, ceux-ci sont saisis de plein droit de la succession et le légataire universel doit leur demander la délivrance de son legs (article 1004 du Code civil). Son legs est en outre limité à la quotité disponible :

• la moitié du patrimoine avec un enfant ;
• un tiers avec deux enfants ;
• un quart avec trois enfants ou plus ;
• les trois quarts si le défunt ne laisse pas d’enfant mais un conjoint survivant, réservataire pour un quart (article 914-1).

Le légataire et les réservataires se retrouvent ainsi copropriétaires indivis du bien. La règle de l’article 815-3 s’applique : vendre un bien indivis requiert le consentement de tous les indivisaires. À défaut, les titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent saisir le tribunal judiciaire pour être autorisés à vendre (article 815-5-1), ou bien un partage judiciaire avec vente aux enchères (licitation) peut être demandé. Ces voies sont longues et coûteuses, d’où l’intérêt d’un accord négocié en amont, souvent sous l’égide du notaire.

Testament authentique ou olographe : l’effet de la forme sur la mise en vente

Même sans réservataire, le légataire universel ne peut pas signer une vente le lendemain des obsèques. Il doit d’abord être « saisi », c’est-à-dire reconnu comme ayant la possession légale des biens.

Depuis la réforme entrée en vigueur en 2017, l’envoi en possession judiciaire n’est donc plus systématique pour un testament olographe : le notaire vérifie le caractère universel du legs et l’absence d’héritier réservataire, puis le délai d’opposition d’un mois s’écoule. C’est seulement si un intéressé, par exemple un neveu qui conteste l’écriture du testament, se manifeste dans ce délai que le juge intervient.

Vendre un leg immobilier : les étapes chez le notaire

Une fois la saisine acquise ou la délivrance obtenue, la vente suit un parcours assez balisé. L’ordre ci-dessous correspond à ce que la plupart des études notariales mettent en œuvre.

1. Accepter la succession. Le légataire peut accepter purement et simplement ou à concurrence de l’actif net. Attention : vendre le bien vaut acceptation pure et simple, avec l’obligation de régler les dettes du défunt, même au-delà de l’actif. L’acceptation à concurrence de l’actif net protège le patrimoine personnel, mais impose des formalités supplémentaires en cas de cession d’un bien.
2. Faire établir l’attestation de propriété immobilière. Le notaire rédige cet acte qui constate le transfert du bien au légataire, puis le publie au service de la publicité foncière. Sans elle, l’acheteur ne pourrait pas faire publier son propre titre.
3. Déposer la déclaration de succession. Elle doit parvenir à l’administration dans les six mois du décès lorsque celui-ci est survenu en France, douze mois dans les autres cas.
4. Faire estimer le bien et réaliser les diagnostics. La valeur retenue dans la déclaration servira plus tard de base au calcul de la plus-value. Pour préparer la mise en marché, les pistes de notre guide Comment optimiser la valeur de votre bien pour financer vos projets aident à arbitrer entre petits travaux et vente en l’état.
5. Signer l’avant-contrat puis l’acte authentique. Le délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur, l’éventuelle condition suspensive de prêt et le temps de purge des droits de préemption repoussent la signature définitive de deux à trois mois en moyenne.

Rien n’interdit de chercher un acquéreur pendant que le dossier de succession avance. Le compromis peut souvent être signé tôt, à condition que le notaire confirme que la saisine sera acquise et que l’attestation de propriété pourra être publiée avant l’acte définitif.

Le coût fiscal d’une vente par le légataire universel en 2026

Deux impôts distincts entrent en jeu : les droits de succession, dus au titre du legs lui-même, et l’impôt sur la plus-value, dû seulement si le bien est revendu plus cher que sa valeur au décès.

Droits de succession selon le lien de parenté avec le défunt

Le légataire universel est très souvent un proche sans lien de filiation directe, ce qui alourdit la note. Les montants ci-dessous correspondent au barème de l’article 777 du Code général des impôts et aux abattements de l’article 779, inchangés en 2026.

Un abattement supplémentaire de 159 325 € bénéficie au légataire atteint d’un handicap l’empêchant de travailler dans des conditions normales. Le frère ou la sœur célibataire, veuf, divorcé ou séparé, âgé de plus de 50 ans ou infirme, et qui vivait avec le défunt depuis au moins cinq ans, peut être totalement exonéré. Exemple : un ami du défunt qui reçoit par legs universel une maison de 250 000 € (sans autre actif ni dette) paiera environ 149 044 € de droits, soit 60 % de 248 406 €. C’est la raison pour laquelle beaucoup de légataires n’ont d’autre choix que de vendre.

Le notaire peut prélever ces droits directement sur le prix de vente. Un paiement fractionné ou différé peut aussi être sollicité auprès de l’administration, sous conditions et moyennant un intérêt. Un retard de dépôt entraîne quant à lui un intérêt de 0,20 % par mois, auquel peuvent s’ajouter des majorations.

Plus-value immobilière lors de la revente

Le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée dans la déclaration de succession, augmentée des frais réellement payés (droits de succession afférents au bien, frais de notaire). Le forfait de 7,5 % réservé aux achats ne s’applique pas aux biens reçus par succession, mais celui de 15 % pour travaux reste possible après cinq ans de détention. La plus-value est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe à partir de 50 000 € de plus-value imposable. La durée de détention court à compter du décès : l’exonération est totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Une revente rapide à un prix proche de l’estimation déclarée génère donc peu ou pas d’impôt. À l’inverse, sous-évaluer le bien dans la déclaration pour alléger les droits se retourne contre le légataire : la plus-value grossit, et l’administration peut s’appuyer sur un prix obtenu peu après le décès pour redresser la valeur déclarée.

Usufruit du conjoint, legs partagé, bien loué : les cas qui compliquent la cession

Le conjoint survivant dispose d’un usufruit. Si le défunt a consenti à son époux une donation au dernier vivant, ou si le testament réserve l’usufruit au conjoint, le légataire universel ne détient que la nue-propriété. Il peut vendre cette nue-propriété seule, à un prix décoté, ou vendre la pleine propriété avec l’accord de l’usufruitier, le prix étant alors réparti selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI. Le conjoint bénéficie aussi d’un droit temporaire au logement d’un an, puis, sauf testament authentique contraire, d’un droit viager au logement, deux éléments qui bloquent toute libération rapide de la résidence. Pour mesurer comment ce démembrement se traduit dans d’autres systèmes juridiques, la lecture de Succession en Argentine: Comprendre la répartition 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit offre un point de comparaison utile.

Plusieurs légataires universels sont désignés. Le testament peut instituer deux ou trois légataires universels conjoints. Ils sont alors indivisaires entre eux et retombent dans la logique de l’unanimité décrite plus haut, même en l’absence d’enfant.

Le bien est loué. Le bail en cours se transmet au légataire, qui devient bailleur. La vente reste possible, occupée et généralement moins chère, ou libre après un congé pour vendre délivré dans les délais légaux, ce qui ouvre au locataire un droit de préemption.

Un prêt immobilier du défunt subsiste. L’assurance emprunteur solde le plus souvent le capital restant dû. Sinon, la dette entre dans le passif de la succession et sera remboursée sur le prix de vente. Si vous êtes vous-même emprunteur sur votre résidence et hésitez entre vendre celle-ci ou le bien hérité, la question traitée dans Peut-on conserver son crédit immobilier après la vente d’un bien ? éclaire les options de transfert ou de remboursement anticipé.

Vous voulez racheter avant d’avoir vendu. Certains légataires souhaitent s’installer ailleurs sans attendre la fin de la succession. Le recours à un financement transitoire adossé au bien hérité est envisageable dès que la propriété est établie : notre analyse du Prêt relais crédit mutuel détaille les retours d’emprunteurs et les points de vigilance.

Les banques regardent alors la valeur estimée du bien légué, la certitude de la saisine et le montant des droits restant à payer. Le prêt relais n’est généralement accordé qu’une fois l’attestation de propriété publiée, et rarement au-delà de 60 à 80 % de la valeur du bien.

Les erreurs qui retardent ou fragilisent la vente d’un bien légué

• Signer un compromis avant d’avoir vérifié la saisine. Une opposition pendant le délai d’un mois ou une demande de délivrance contestée peut rendre la vente impossible à la date prévue, avec un acquéreur en droit de réclamer des dommages et intérêts.
• Oublier l’action en réduction. Un enfant qui n’a pas reçu sa réserve dispose de cinq ans à compter du décès (ou deux ans après avoir eu connaissance de l’atteinte, sans dépasser dix ans) pour agir. La réduction se fait en principe en valeur, sous forme d’indemnité : le légataire doit donc conserver une partie du prix tant que le risque existe.
• Vendre sans accepter la succession en connaissance de cause. La cession vaut acceptation pure et simple : si le défunt laissait des dettes importantes, elles deviennent celles du légataire.
• Négliger les droits du conjoint. Un droit viager au logement non écarté par testament authentique interdit de vendre un logement libre.
• Déclarer une valeur de complaisance. Au-delà du risque de redressement, l’écart se paie plus tard en plus-value.

Vente d’un bien reçu par legs universel : réponses aux situations courantes

Le légataire universel doit-il attendre la fin de la succession pour vendre la maison ?

Non, il n’a pas à attendre le partage complet si aucun réservataire n’existe. Il lui faut être saisi (immédiatement avec un testament authentique, après un mois sans opposition pour un testament olographe) et disposer de l’attestation de propriété établie par le notaire.

Un héritier réservataire peut-il bloquer la vente du bien légué ?

Oui, tant que le bien est indivis, son refus empêche une vente amiable. Les indivisaires réunissant deux tiers des droits peuvent toutefois demander au tribunal judiciaire l’autorisation de vendre, et chacun peut réclamer le partage.

Les droits de succession peuvent-ils être réglés avec le prix de vente ?

Oui. Le notaire prélève fréquemment les droits sur le prix lors de la signature. Si la vente intervient après l’échéance des six mois, un paiement fractionné ou différé peut être demandé pour éviter les intérêts de retard.

Combien de temps compter entre le décès et l’acte de vente ?

Sans réservataire ni contestation, quatre à six mois sont un ordre de grandeur courant, en incluant l’attestation de propriété et le délai entre compromis et acte. Une indivision conflictuelle ou une procédure d’envoi en possession peut porter ce délai à plusieurs années.

Le légataire universel peut-il vendre un bien dont le conjoint a l’usufruit ?

Il peut céder sa seule nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier. Pour vendre la pleine propriété, l’accord du conjoint usufruitier est indispensable, le prix étant ensuite partagé entre eux selon l’âge de l’usufruitier.

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